これから新しく家やマンションを買う方へ必見の内容となります
ここができないと『住宅ローン破綻』などになってしまいますので
今後のライフプランをよくお考えの上で家やマンションの購入をしましょう
それでは注意するポイントと考えていくポイントをまとめていきますのでご覧ください
年収から見た返済額
一般的に住宅ローンの借り入れ限度額は世帯年収の７倍が限度とされています
夫婦共働きの場合
夫の年収４００万
妻の年収４００万
なら世帯年収は８００万となります
そうなると世帯年収８００万×７倍＝５,６００万円となるわけですが
例）頭金０円
借入額 ５,６００万円 借入期間 ３５年
金利 １.３５％ の 固定金利
この内容で計算をすると
毎月の返済額が １６７,３７８円
年間の返済額が２,００８,５３６円になります（※元利均等返済プランを想定）
例えば 世帯手取り年収が約６００万の夫婦を上記の例にあてはめてみると
年間返済額が世帯手取り年収の約３０％となり支払っていける額だと思います（一般的に住宅への支払いは手取りの３０％以下が限度とされています）
僕の場合はこうです
僕：年収４００万円 手取り年収３００万円
妻：年収４００万円
そして最近 妻が出産し育児休暇をとっています
育児休業の制度を利用し妻の給料は年収４００万円の約６６％（国の育児休業制度で計算したもの）で約２６４万円
そうなると世帯の手取り年収は約５６４万となりこの場合年間返済額が世帯手取り年収の約３５％となります
育児休業制度を使っても少し厳しいローン生活になりそうなので貯金を住宅ローン用で育児休業期間の１年毎に３０万ほど余裕をもたせておき（３０万を貯金から支払うと世帯手取り年収の約３０％となるため）生活貯金とは別で用意しておきたいところです
子供ができたことによる退職などを考えている場合ですと
世帯手取り年収は約３００万になり年間返済額が世帯手取り年収の約６０％となるので厳しい返済計画といえます
パートナーが退職等を考えられてる夫婦であればこの返済計画は諦めたほうがいいかもしれません
ローンシュミレータ使用サイト
https://loan.mamoris.jp/repayment.asp
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※元利均等返済プランとは毎月の支払額が一定で返済プランが立てやすい返済方法です
※元金均等返済プランとは元金を一定で支払い月々の支払額が減っていくため安く住宅ローンを返したい方にはオススメなプランです
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※生活貯金とは
半年～１年間無収入になっても生活できる貯金のこと
この夫婦の借入額であると（１６７,３７８円（毎月返済額）＋１０万円（生活費））×６カ月＝１，６０４，２６８円になります
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返済できないことがないように住宅ローンを借りられるときはおおよその最低年収を計算して住宅ローンを組みましょう
僕たち夫婦の場合 妻が育児休暇をとっているので妻の年収は休暇前の年収４００万円の約６６％（国の育児休暇制度で定められた給料）で約２６４万
そのため世帯年収は約６６４万円で考えるべきです
その場合ですと６６４万×７＝４６４８万円が借り入れ限度額となります
先ほどのシュミレータで固定金利で計算すると毎月の支払額が１３８,９８３円となり
年間返済額が１,６６７,７９６円となり育児休暇時の世帯手取り年収が約５００万とすると
世帯手取り年収の約３３％となります少しオーバーしてしまうため借入額は４５００万以内に収める又は住宅ローン用の貯金を１年毎に２０万～３０万生活貯金とは別に貯めておくのがいいかと思います
パートナーが退職される方であれば世帯手取り年収を４００万で計算すると
４００万×７倍＝２８００万が借り入れ限度額です
先ほどのシュミレータで固定金利で計算すると毎月の支払額が８３,６８９円となり
年間支払額が１,００４,２６８円となり世帯手取り年収の約３０％となるため支払っていけそうな額です
もし３年後や４年後から働くのであれば住宅ローン用の貯金を持っておけば３０００万近くの借り入れはできそうですね
しかし借入額とは別に手数料もかかります
各銀行によって違いますが約１００万ほど想定し自分の借入限度額から－１００万をして借り入れをするようにしましょう
頭金の支払いをしたほうがいいかと悩まれてる方もいるかもしれませんが
確かに頭金は支払ったほうが当然住宅ローンの利息が減るためとても有効ですが生活貯金や住宅ローン用の貯金を確保したうえで支払いましょう
有事があって支払いができないとなっては本末転倒です
変動金利と固定金利
そして次の選択で大事になってくるのが変動金利の選択か固定金利の選択です
この金利の選択についてはずっとテーマにされている内容で色々なサイトが様々な情報を挙げていて
～だから変動金利がいい～だから固定金利がいいと言っていますが
おそらくローンを借りられる方は３５年や２０年以上の長期ローンを借りられる方が多いと思います
みなさん今から３５年前はどんな時代か知っていますか？
３５年前は１９８６年でバブル時代と呼ばれている時代でした
１０年、２０年、３０年をみなさん体感的に短く見積もりすぎているのが印象です
そのころの金利はいくらかご存知ですか？
次の写真は過去の金利推移表です
変動金利は６％程度ありました１年～２年で１％ほど下がり、５年後には２％以上上がっています
そしてバブル崩壊とともに５年後には６％下がっています
その後変動金利は２.５％ほどを停滞しています
このように変動金利は１年で１％の変動は全然あり得る難しい金利なのです
今は景気が悪いから金利は変わらないと思ってる方やずっと低金利だから安く借りたいと思われて変動金利で借りる方が大勢いますので金利の決め方を見ていこうと思います
日本銀行の目的
もうわからないとサジを投げずにじっくりと読み進めてください必ず理解できるのでそのようにひも解いてゆっくりと解説していきます
日本銀行の目的をみなさん何かご存知ですか？日本の中央銀行である日本銀行は
日本銀行が通貨及び金融の調節を行うに当たっての理念として、「物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展に資すること」
日本銀行公式ホームページより
難しい言葉が並んでいますので一つずつひも解いていきましょう
”通貨の調節”とは２０２０年から日本銀行は大規模な量的緩和を行いました（お金をたくさん刷ること）
理由はコロナの流行により経済悪化からです
中央銀行は民間銀行にお金を貸す役割を行っています
中央銀行がお金をたくさんもっていれば民間銀行にお金をたくさん貸すことができ、
民間銀行から一般人がお金をたくさん借りられるようになります
そうすることで社会にたくさんのお金が出回るので経済が回るという経済政策なのです
そうして冷え切った経済をよくしようとする政策なのです
しかし、お金が世の中に増えるということはどういうことかみなさんわかりますか？
お金の価値が下がるということです
ここの原理も説明していきましょう
お金が世の中に少ない時はA企業の給料が３０万円とします
しかし、量的緩和（お金を刷ること）が行われると社会にたくさんお金が出回るため景気がよくなりみんなお金を持つのでA企業も売り上げを上げるおかげで社員の給料が倍の６０万円になりました
そうなるとA企業に勤めている方は羽振りがよくなり色々なものを買います
B企業であるスーパーマーケットはほかの企業が給料が上がったため値上げを開始します
値上げをしないと自分たちだけ給料が安く収入が少ないままのため生活できないからです
よくニュースで聞きませんか？２０２１年最近ありましたね、不景気のあとの小麦の販売価格上昇、油の販売価格上昇
あれはお金が世の中で多く出回ったから起きる現象です
それが続くとどんどん物価が上がっていきます
そうなると日本銀行は中央銀行の目的である”物価の安定”を図るのです
中央銀行が金利をあげることで民間銀行も金利を上げて一般人にお金を貸すようになります
そうなると一般人はお金を借りることが徐々に減っていきます
そうすることで世の中に出回るお金を調整しようとするのが”金融調節” ”物価の安定”です
理解できない場合は何回もゆっくりと読み直してください
金利に関する重要なことです
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それでは住宅ローンの本題に戻りましょう
金利が上がるということは変動金利で借りている場合返済額が増えるということです
それではどれくらい返済額が増えるかシュミレータを使って計算していきます
https://loan.mamoris.jp/repayment.asp
借入額４５００万円とし変動金利で借りるとします
変動金利のほうが金利は安いためシュミレータで計算すると
当初金利は０.４７５％で計算したため最初の支払いは１１６,３１６円となり固定金利より安い返済ですみます
しかし５年後に１％金利があがるとします
そうすると支払額は１３４,１９９円となりますここでも最初の支払いで利子が少なく元金の支払いが多かったため多少固定金利より金利が高くても毎月の支払額は固定金利より少し少ないです
しかしまた５年後に１％金利が上がったとしますそうすると毎月の支払は１５０,５５３円となります
そして金利がまだ上がるか下がるかなんて未来のことはどんな超人でもわかりません
どんな金融業界の人でもわかりません
そのままの金利で支払をすると総支払額は１.３５％で固定金利だと５６,４９０,０００円
変動金利だと６２,０００,０００円になります
総支払額は４００万変わっています
金利が２，４７５％で済めばこの支払額で済みますのでまだ大丈夫でしょう
しかし３％～４％になると？
１０年後から３.４７５％で支払をすると総支払額は６６,５００,０００円になり毎月１６８,０２８円の支払いになります
更に金利があがることがあったら、、、？
毎月３万の支払いが増えるだけでもかなり家計を圧迫すると思います
もしローンが払えないとなると当然家を売ることになります
普通の売買とは違い競売というものにかけられ強制的に家を売るハメになります
最も家を売る悪いタイミングとは売らなければならないとき
家を売るとき自分のタイミングで売れるときはまだ家に価値がつきます
なぜならいつ売るかは自分で決めれるタイミング上で安い値段なら断る権利がありますしいくらでも交渉する権利があるからです
ローンが払えなくなれば家を必ず売らなければなりませんが家を担保に入れ差し押さえされると競売にかけられかなり安い金額で売られます
もちろんその値段では残りのローン等払えませんのでローンだけが残る最も最悪な事態となります
そうなると夢のマイホームがただの借金地獄だけが残されるということです
２０２１年コロナ過において給料が少なくなり住宅ローン破綻する家庭がかなり増えています
そのような家庭は家を競売にかけられ、権利もなく安く家を買いたたかれるのです
このニュースを見てください
https://news.yahoo.co.jp/articles/2588d5e7969974d13e1d74e2acca7993f3c192af変動金利を選ぶあなたへ
妻や夫、子供をそのようなことに巻き込めますか？
住む場所を奪われるそんな可能性を１％でも多くできますか？
本当にあなたの選択は考えられたものですか？
現在割合的には住宅ローンの金利では変動金利を選ぶかたが５１％
期間固定金利を選ばれる方が２１％ 全期間固定金利を選ばれる方が２８％となっております
変動金利を選ばれる方は現在金利が安くお得に思えるからやみんな変動金利を選択しているからというような理由です
当然変動金利のほうが目先の支払額が安いためわざわざ高い固定金利という選択はとても難しいです
なぜなら損した気分になるからです
そして変動金利にしてから高くなったら固定金利にしようという方いらっしゃいますが
そんなこと９９％できません
なぜなら既に変動のほうがお得だから変動金利にしようという選択をした方たちだからです
そして常に変動金利のほうが金利が安くなっています
変動金利が上がるときは固定金利は変動金利より高くなっているのでみなさん心の中で必ず
これ以上上がらないだろうなどという楽観的な理由で多くの方が変動金利のまま変更しないという行動をとると思います
しかし、この超低金利の今だからこそ全期間固定金利をオススメします
２０２１年９月現在アメリカではコロナ対策による量的緩和（お金を刷る）によりお金が出回りすぎてお金の価値が下がり２０２２年に金利をあげようとする動きがすでに中央銀行で出ています
昔の日本の金利推移をみればわかるように１年で１％近く変わることは金利の世界では全然あることなのです
今の日本ではずっと低金利が続いてるためこの状態がしばらく続くだろうとみんなが楽観している状態です
いいえ状況は日々変わっています
みなさんが気づいていないだけで世界は毎日変わっています
ぜひ全期間固定金利を強くオススメします
最終的にどちらがお得かということはわかりませんが変動金利は１年や２年で１％２％の変動がありえるということを深く理解してほしいのです
この記事の論点はどちらがお得かではなく変動金利の変動の速さにあります
変動金利を選ばれる方はそこまで理解して選んでいらっしゃいますか？
住宅ローンについてお悩みの方は
などを行ってくれる場所で相談を行うのも有効です
不安がなくなりマイナスな気持ちがない状態で家が買えると気分がいいですよね
最後に
色々と金利について脅すようなことを書きましたが家を買うことはとても夢があり、楽しいことでもあります
僕自身家づくりにハマり寝れないほど熱中したほどです(笑)
素敵な家を建てて素敵な空間を作ることで家族の心が癒され、日々を過ごすモチベーションの向上や生活の質をあげて人生の質をあげられるそんな家づくりができたらいいですね！
僕はそんな家づくりを目指して色々自分で勉強して楽しいことばかりではなくリスクの面も本気で勉強しました
それでは楽しい家づくり、インテリア決めがみなさんできるように願っています
最後までお読みいただきありがとうございました